O ganho ou mais valia é a diferença entre o valor de realização (escritura de venda) e o valor de aquisição (escritura de compra) do imóvel.
O valor de aquisição é corrigido pela aplicação de coeficientes para o efeito aprovados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação (ou venda).
Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização do imóvel, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efectivamente praticadas, inerentes à aquisição e venda.
Está sujeito a IRS o montante de 50% da mais-valia obtida com a venda do imóvel.
Tratando-se de imóvel destinado a habitação própria e permanente, os ganhos ou mais-valias estão excluídos da tributação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
- O valor de realização deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição, construção, obras ou aquisição de terreno + construção igualmente de habitação própria e permanente;
- O reinvestimento seja efectuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
- O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respectivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
- O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão; e
- Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais.
E desde que:
- no caso de aquisição, o imóvel seja afecto a Habitação Própria e Permanente no prazo de 12 meses após o reinvestimento;
- nas restantes situações, seja efectuada a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações no prazo de 48 meses desde a data da realização, bem como o imóvel seja afecto a Habitação Própria e Permanente até ao fim do 5º ano seguinte ao da realização.
Para as alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020, em que os contratos de empréstimo tenham sido celebrados até 31 de Dezembro de 2014 e desde que, à data da alienação, o sujeito passivo não seja proprietário de outro imóvel habitacional, são também excluídos de tributação, os ganhos ou mais-valias desde que o valor de realização seja aplicado na amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado.
Nas situações em que o valor de realização seja apenas parcialmente aplicado, a exclusão de tributação abrange somente a parte proporcional dos ganhos correspondentes àquela aplicação.
Está ainda isenta de IRS a mais-valia da venda de imóvel adquirido antes de 01-01-1989 e que já antes não estivesse sujeita ao antigo Imposto de Mais Valias.
Lei 56/2023 (“Mais Habitação”) – regime extraordinário de regime de reinvestimento de ganhos decorrentes de habitação secundária até 31 de Dezembro de 2024
Estão temporariamente isentas as mais-valias decorrentes de alienação de habitação secundária ou de terrenos para construção, desde que cumpridos os seguintes requisitos:
- as transmissões tenham sido realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024;
- o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a HPP do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes;
- o reinvestimento seja efectuado no prazo de 3 meses após entrada em vigor da Lei ou após alienação para proceder à amortização.